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土地法相关解读报告
日期:2019-09-24 访问次数: 字号:[ ]
  

土地法相关解读报告

  近期,第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议通过了《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》修正案及《中华人民共和国资源税法》,现就相关内容作出如下解读。

  一、法律主要内容解读

  (一)《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》修正案

  2019年8月26日,第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议通过了关于修改《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》的决定,该决定自2020年1月1日起施行,《中华人民共和国土地管理法》(以下简称新《土地管理法》)《中华人民共和国城市房地产管理法》(以下简称新《城市房地产管理法》)根据该决定作相应修改,重新公布。

  1.新《土地管理法》主要变化分析

  关于集体经营性建设用地入市。原法在一般情况下禁止农民集体所有的土地用于非农业建设。新《土地管理法》明确了集体经营性建设用地入市的条件,对土地利用总体规划确定为工业、商业等经营性用途,并经依法登记的集体建设用地,经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意,允许土地所有权人通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。

  关于土地征收制度。一是首次规定土地征收的公共利益范围。因军事和外交、政府组织实施基础设施建设、公共事业、扶贫搬迁、保障性安居工程建设、成片开发建设等六种情形需要用地的,可以征收集体土地。二是规范土地征收程序。新《土地管理法》要求政府申请征收土地前进行土地现状调查和社会稳定风险评估、公告听取被征地的农村集体经济组织及其成员意见等前期工作,与拟征收土地的所有权人、使用权人就补偿安置等签订协议,测算并落实有关费用,保证足额到位,方可申请征收土地。个别确实难以达成协议的,应当在申请征收土地时如实说明,供审批机关决策参考。三是完善被征地农民保障机制。新《土地管理法》明确征收农用地的土地补偿费、安置补助费标准由省、自治区、直辖市通过制定公布区片综合地价确定;明确征收农村村民住宅要按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则,并将被征地农民纳入相应的养老等社会保障体系。

  关于宅基地制度。一是健全宅基地权益保障方式。新《土地管理法》规定对人均土地少、不能保障一户一宅的地区,允许县级人民政府在尊重农村村民意愿的基础上采取措施,保障农村村民实现户有所居。二是完善宅基地管理制度。新《土地管理法》下放宅基地审批权,明确农村村民申请宅基地的,由乡(镇)人民政府审核批准,但涉及占用农用地的,应当依法办理农用地转用审批手续;明确国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作。三是探索宅基地退出机制。新《土地管理法》允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地。

  强化耕地尤其是永久基本农田保护。新《土地管理法》规定永久基本农田应当落实到地块,纳入国家永久基本农田数据库严格管理;任何单位和个人不得擅自占用或者改变其用途;国家能源、交通、水利、军事设施等重点建设项目选址确实难以避让永久基本农田,涉及农用地转用或者土地征收的,必须经国务院批准;禁止通过擅自调整县级土地利用总体规划、乡(镇)土地利用总体规划等方式规避永久基本农田农用地转用或者土地征收的审批。

  为“多规合一”预留空间。新《土地管理法》创新规定经依法批准的国土空间规划是各类开发建设活动的基本依据,已经编制国土空间规划的,不再编制土地利用总体规划和城市总体规划。

  适当下放农用地转用审批权限。新《土地管理法》规定永久基本农田转为建设用地的,由国务院批准;其他原由国务院批准的情形,改为“由国务院或者国务院授权的省、自治区、直辖市人民政府批准”。分批次用地,原规定由“原批准土地利用总体规划的机关批准”,改为“按照国务院规定由原批准土地利用总体规划的机关或者其授权的机关批准”。

  省级人民政府批准征地无需报国务院备案。原法规定省、自治区、直辖市人民政府批准征地,需报国务院备案。新《土地管理法》删去了“并报国务院备案”的规定。

  2.新《城市房地产管理法》主要变化分析

  原法规定城市规划区内的集体所有的土地,经依法征收转为国有土地后,该幅国有土地的使用权方可有偿出让。新《城市房地产管理法》补充规定了“但法律另有规定的除外”,目的是与《土地管理法》修改做好衔接,扫清集体经营性建设用地入市的法律障碍。

  (二)《中华人民共和国资源税法》

  2019年8月26日,第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议通过了《中华人民共和国资源税法》(以下简称《资源税法》),该法自2020年9月1日起施行。在此之前,相关内容由国务院发布的《中华人民共和国资源税暂行条例》规制,该条例于《资源税法》生效之日起同时废止。

  《资源税法》主要内容如下:

  1.关于纳税人。《资源税法》规定纳税人为在中华人民共和国领域和中华人民共和国管辖的其他海域开发应税资源的单位和个人。

  2.关于税目和税率。《资源税法》所附《税目税率表》确定应税资源的具体范围,共计164个税目;规定了固定和幅度两种税率,实行幅度税率的,其具体适用税率由省、自治区、直辖市人民政府在规定的税率幅度内提出,报同级人民代表大会常务委员会决定,并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。

  3.关于计征方式和应纳税额计算。资源税按照《税目税率表》实行从价计征或者从量计征。实行从价计征的,应纳税额按照应税产品的销售额乘以具体适用税率计算。实行从量计征的,应纳税额按照应税产品的销售数量乘以具体适用税率计算。

  4.关于税收减免。《资源税法》规定对开采原油以及在油田范围内运输原油过程中用于加热的原油、天然气,以及煤炭开采企业因安全生产需要抽采的煤成(层)气免征资源税;对低丰度油气田开采的原油、天然气减征20%资源税;对高含硫天然气和从深水油气田开采的原油、天然气,以及从衰竭期矿山开采的矿产品减征30%资源税;对稠油、高凝油减征40%资源税。

  5.关于水资源税改革试点问题。《资源税法》规定国务院可以决定自本法施行之日起5年内开展水资源税征收试点;水资源税的纳税人为取用地表水或者地下水的单位和个人;试点地区可以根据本地区情况实行差别税率;水资源税试点实施办法由国务院规定,报全国人民代表大会常务委员会备案。

  6.关于中外合作开采油气资源缴纳资源税问题。2011年11月1日前已依法订立中外合作开采陆上、海上石油资源合同的,在该合同有效期内,继续依照国家有关规定缴纳矿区使用费,不缴纳资源税;合同期满后,依法缴纳资源税。

  二、关于公司租赁集体经营性建设用地的法律分析

  (一)合法性分析

  根据新《土地管理法》第六十三条的规定,公司租赁集体经营性建设用地的行为是合法的,需要符合下列三个条件:一是租赁的土地必须为土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途,并经依法登记的集体经营性建设用地;二是公司应当与土地所有权人签订书面合同,载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务;三是公司的租赁行为应当经集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。

  (二)注意事项

  公司租赁集体经营性建设用地应注意以下四方面内容:一是审慎签订集体经营性建设用地租赁合同,明确集体经营性建设用地使用权被收回的条件;二是不得擅自改变土地用途。公司在租赁集体经营性建设用地后应当严格按照土地利用总体规划、城乡规划确定的用途使用土地;三是注意集体经营性建设用地租赁程序的合法性。在新《土地管理法》未规定时,参照同类用途的国有建设用地执行;四是注意新《土地管理法》的生效时间为2020年1月1日。

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